Ипотека, Ипотечное кредитование - www.ipodom.ru     


Жаркая пора в дождливую погоду

15.09.2010 17:00 - раздел: Новости недвижимости: Россия

Сентябрь на рынке жилой аренды в Петербурге начался традиционным подъемом спроса и арендных ставок. Популярны варианты эконом-класса, однако и у более дорогого жилья наконец появились свои наниматели.

Летний сезон на рынке аренды прошел достаточно тихо, несмотря на то, что спрос и арендные ставки по сравнению с летом минувшего года выросли на 10–15%. Из этого, по мнению экспертов, следует, что основная фаза кризиса в данном сегменте рынка недвижимости уже миновала и значительного падения спроса и арендных ставок больше не ожидается.

Летний бум

Невиданная жара, мучившая петербуржцев весь июль и начало августа, отразилась в том числе и на рынке жилой аренды. Однако эффект от погодной аномалии был неоднозначным. По словам риэлторов, тропическая температура привела в более прохладный Петербург многих москвичей, повысив таким образом спрос на посуточную аренду в летний период. По оценкам некоторых экспертов, к концу августа количество нанимателей в Петербурге увеличилось на 20–40% по сравнению с аналогичным периодом прошлого года. Но одновременно та же самая жара немного подпортила картину заполняемости городских квартир, сместив спрос в сторону загородных коттеджей.

«В основном жилье в Петербурге летом снимали студенты и приезжие. Последних, по сравнению с прошлым годом, стало больше», – отмечает Алла Казакова, руководитель партнерской программы агентства «Итака» с вузами Петербурга. «Эти факторы, а также традиционный туристический сезон обеспечили очень маленькие сроки экспозиции объектов: квартиры сдавались буквально в течение нескольких часов, как посуточно, так и на длительный срок», – добавляет Наталья Бондаренко, представитель ГК «Ярус».

В связи с таким ажиотажем изменилась и позиция большинства наймодателей. «Наймодатели всегда старались избежать торга по своему объекту, – рассказывает Алла Казакова. – Но если в кризисный период им все же приходилось торговаться, то сейчас, когда спрос значительно вырос, убедить их идти на снижение ставки практически невозможно. Объекты и без торга сдаются довольно активно». По словам экспертов, только хозяева элитных квартир еще готовы уменьшать цены, и то лишь если наниматель очень понравился.

Органичный выбор

Предложение на рынке аренды выросло в эконом-сегменте за кризисный год примерно на 30%. Сейчас идет коррекция. С начала 2010-го с рынка уходят наймодатели-неофиты – люди, которые стали сдавать жилье только в период кризиса, чтобы улучшить свое материальное положение.

В последние месяцы, по данным директора департамента аренды жилого фонда агентства «Бекар» Ирины Бузиной, в СМИ ежедневно размещаются примерно 800 объявлений об аренде квартир и комнат. При этом примерно 40 из них дают частные лица. Также многие квартиры выставляются сразу несколькими фирмами и в разных СМИ.

Более точных цифр, характеризующих величину предложения жилой аренды в Петербурге, не знает никто. Одна из причин – отсутствие государственного учета и контроля данной сферы бизнеса. Многие наймодатели сдают свои объекты частным образом, помещая объявления в интернете или на досках объявлений, не заключая с клиентами официальные договоры найма и, естественно, не платя налоги. Данные же риэлторов, хоть и работающих официально, разрозненны и пока не поддаются какой-либо систематизации. Таким образом, число объектов, сдающихся ежемесячно в Петербурге, по разным оценкам, колеблется от нескольких тысяч до десятков тысяч.

В общей массе на рынке доминируют, безусловно, объекты эконом-класса. Разбирают такие объекты очень быстро, и нехватка качественного предложения здесь ощущается особенно остро. «В настоящий момент мы наблюдаем резкое сокращение ликвидного предложения в сегменте эконом-класса. Квартир с качественным ремонтом у метро на рынке становится все меньше. В то же время увеличились количество предложения и спрос на комнаты. Сейчас достаточно легко найти комнату в любом районе города по цене от 7–8 тыс. руб. в месяц», – отмечает Вероника Сурнина, старший менеджер отдела аренды компании «Петербургская Недвижимость».

А вот в сегменте бизнес-класса и элитной недвижимости выбор лучше, хотя тоже ограничен: в кризис, не желая снижать ставки, многие владельцы предпочли вообще не сдавать свои объекты, чем пускать в них жильцов, не отвечающих высоким требованиям хозяев.

По качеству домов в данный момент на петербургском рынке аренды доминирует предложение жилья в новостройках. На многих владельцах таких квартир «висит» ипотечный кредит, который вынуждает их сдавать свое жилье в аренду. Но в данном случае нанимателям нужно быть внимательными, предупреждают эксперты: во многих новых домах некоторое время может не работать лифт либо присутствовать другие «недоделки». Каждый такой минус позволяет нанимателям требовать определенного снижения арендной ставки.

В целом, по данным Городской справочной по недвижимости «Квартирный Вопрос» (ГСН), наибольший объем предложения в настоящий момент сконцентрирован в Приморском районе Петербурга – 14% от общего количества сдающегося жилья. С небольшим отставанием за ним следует Калининский район, обеспечивая примерно 10,5% от общего объема предложения. На третьем месте расположился Московский район с 10% предложения.

Непраздный интерес

Картина спроса в целом похожа на картину предложения: по данным «Квартирного Вопроса», нанимателей в августе больше всего интересовали квартиры в Московском (11%), Выборгском (10,9%) и Калининском (9,9%) районах города. Пожелания большей части нанимателей все те же: недорогая однокомнатная квартира, недалеко от метро. Двушки и особенно трешки пока редко находят своих нанимателей – предложение в данных сегментах в разы превышает спрос. Большинство нанимателей по-прежнему ищут квартиру в новом доме, со свежим ремонтом и хорошей транспортной доступностью.

«В последние месяцы спрос переместился от самых дешевых вариантов в сегмент квартир с более высокими потребительскими характеристиками, – рассказывает Татьяна Болбошенко, руководитель отдела аренды «АРИН». – Несмотря на то, что в целом сохранилась тенденция к совместному съему жилья друзьями и родственниками, теперь это делается не столько в целях максимальной экономии, сколько для того, чтобы оптимизировать затраты на аренду квартиры в хорошем состоянии». Но если в эконом-сегменте оживление нарастает день ото дня, то в сегменте жилья повышенной комфортности до сих пор наблюдаются определенные трудности. «Большинство премиальных объектов сейчас предлагаются по завышенным ценам. Например, выставляемые за 35–40 тыс. руб. квартиры на самом деле должны стоить примерно на 5 тыс. дешевле», – считает Ирина Бузина.

Однако в целом работать с клиентами в высоком ценовом сегменте сейчас проще, чем до кризиса, полагает Вероника Сурнина: «Они точно знают, чего хотят и за какие деньги. В сегменте элитного жилья наниматели сегодня предпочитают апартаменты с дорогим дизайном и мебелью в новых домах Петроградского района и на территории Золотого треугольника. При этом предложение квартир, соответствующих их запросам, на рынке ограничено. Владельцы жилой недвижимости в сегменте бизнес-класса и элитного жилья часто завышают цены, однако сегодня клиент выбирает самое лучшее предложение по выгодной для себя цене».

Плата за съем

Ценовая ситуация на рынке аренды начиная с апреля-мая также изменилась – по сравнению с летом прошлого года ставки на все объекты выросли. В эконом-классе в среднем на три тысячи рублей. В результате стоимость аренды комнат сегодня составляет минимум 8 тыс. руб. в месяц. Однокомнатные квартиры предлагают от 16 тыс. руб. Предложение двухкомнатных квартир начинается с 20 тыс. руб. Ставка на трешки – от 25 тыс. руб. Ставки в сегментах бизнес-класса и элиты – от 30 тыс. руб. за однокомнатную квартиру и выше, до 400–500 тыс. руб. в месяц.

«Самые дорогие квартиры элитного сегмента представлены на Крестовском острове: от 150 тыс. руб. до 400 тыс. руб. в месяц, – рассказывает Вероника Сурнина. – Дешевле квартиры в Золотом треугольнике: от 50 тыс. руб. в месяц за однокомнатную квартиру и от 100 тыс. руб. за трехкомнатные апартаменты».

В целом, по данным «Квартирного Вопроса», средняя арендная ставка (цена предложения) на однокомнатную квартиру в августе составляла 17 тыс. руб., на двухкомнатную – 24 тыс. руб., на трехкомнатную – 32 тыс. руб. в месяц. Дороже всего нанимателям традиционно обходится жилье в центральных районах города – Центральном, Петроградском, Адмиралтейском, Василеостровском – 22–25 тыс. руб. за среднюю «единичку». В то же время в Выборгском или Калининском районе за такую же квартиру в августе просили 16–17 тыс. руб. Самые низкие арендные ставки в конце лета зафиксированы в Кронштадтском и Колпинском районах города – 10–11 тыс. руб. в месяц за однокомнатную квартиру.

Спокойный год

Говоря о дальнейшем развитии ситуации на рынке аренды, эксперты не предвидят каких-либо существенных изменений или долговременного оживления – сезонность по-прежнему правит бал в этом сегменте рынка недвижимости. «Конец лета – начало осени ознаменовалось небольшим подъемом ставок аренды, но к концу осени, я думаю, сезон пройдет, рынок насытится, и в данном сегменте будет наблюдаться некоторый спад», – полагает Наталья Бондаренко.

Таким образом, большинство риэлторов ожидают падения спроса к ноябрю – началу декабря, когда для рынка аренды начинается один из самых мертвых сезонов. В январе-феврале арендные ставки пойдут вниз, уменьшившись в среднем на 10% (такова величина торга при перезаключении договора в «не сезон»), чтобы в апреле отыграть скинутые проценты.

По мнению Ирины Бузиной, в полной мере спрос на рынке аренды восстановится, увеличившись до своих прежних объемов, когда ситуация в данном сегменте рынка недвижимости стабилизируется. Пока что стабилизация наблюдается только в секторе купли-продажи жилья. Возможно, полагают эксперты, к докризисным показателям спроса и предложения рынок аренды вернется к лету 2011 года. Однако вместе с ростом числа нанимателей продолжат расти и арендные ставки, в последние два года снизившиеся по некоторым объектам на 30–40%. Поэтому время низких цен на рынке аренды, уверены риэлторы, уже почти закончилось.

Версия для печати
« 2010 г. »
« Сентябрь »
ПнВтСрЧтПтСбВс
  12345
6789101112
13141516171819
20212223242526
27282930   






   Рейтинг@Mail.ru