Ипотека, Ипотечное кредитование - www.ipodom.ru     


Заработать на "Смайле"

16.09.2010 13:55 - раздел: Новости недвижимости: Россия

Группа компаний «Единые решения» выставила на продажу торговый комплекс «Смайл» в Невском районе Петербурга. Цена предложения — 750 млн рублей. Объект может быть реализован в течение полугода, полагают эксперты.

Объект с арендопригодной площадью 7,5 тыс. кв. м расположен в Невском районе Петербурга, на пересечении проспекта Большевиков и улицы Крыленко. Помимо здания продается и право аренды земельного участка площадью 11,1 тыс. кв. м. Продать комплекс с землей компания рассчитывает за 750 млн рублей с НДС.

Доходность привлекает

По словам руководителя отдела инвестиционного консалтинга ASTERA Александра Волошина, рыночная цена торговых комплексов сегодня составляет $3 тыс. за кв. м. «Средняя ставка в ТК такого класса — 400-450 $/кв. м/год. При заполняемости арендаторами минимум на 60-70% объект может давать доходность в 12-13% (имеется в виду yield — процентный показатель, на момент продажи объекта вычисляется как доход/цена продажи). Если уровень заполняемости ниже, затраты на эксплуатацию здания будут снижать доходность», — подсчитывает Волошин.

К настоящему времени торговый комплекс заполнен на 60%, сообщила директор по информационной политике ГК «Единые решения» Юлия Мартина. В числе «якорей» — «О’Кей» и «Телемакс». Арендаторами также являются МТС, «Евросеть», «Связной», аптека «Первая помощь», салон обуви «Котофей», ресторан японской кухни «Евразия». Средние ставки для якорных арендаторов составляют 8 тыс. рублей за кв. м в год, цена на помещения в торговой галерее — 30,4 тыс. рублей за кв. м в год. «Объект полностью закончен и эксплуатируется. Мы планируем полностью заполнить комплекс в ближайшие месяцы», — прогнозирует Мартина.

Предложение для потенциальных покупателей владельцы ТК иллюстрируют финансовыми показателями деятельности объекта. Так, по данным собственника, ежегодная арендная плата за объект составляет 130,1 млн рублей, операционные расходы — 25,2 млн рублей в год. Чистая текущая доходность объекта заявлена в 13,9%. «В данном случае 13,9% — это рентабельность с учетом операционных расходов на эксплуатацию и существующих кредитных обременений при условии заполняемости комплекса на 90%. Сегодня комплекс заполнен еще не весь, мы рассчитываем достигнуть планируемых результатов к началу 2011 года», — пояснил представитель ГК «Единые решения».

Консультант по инвестиционным проектам NAI Becar Андрей Бойков оценивает заявленную доходность объекта как весьма привлекательную для потенциальных инвесторов. «Таких объектов на рынке мало. А инвесторы и фонды рассматривают объекты со ставкой капитализации больше 12%. Если комплекс уже заполнен на 60% и собственник хочет его продать, то нужно понимать, что при большей заполняемости ставка доходности будет только увеличиваться», — отмечает эксперт.

Волошин считает, что у ТК есть все перспективы увеличить заполняемость объекта и улучшить финансовые показатели. «Арендная ставка — рыночная и не будет снижаться», — полагает эксперт.

Кредитная нагрузка

Вопрос о том, в какие сроки ГК «Единые решения» рассчитывает реализовать объект, в группе оставили без комментариев. По словам Волошина, отпугнуть потенциальных покупателей могла бы кредитная нагрузка. Известно, что компания «Донк» (собственник ТК, входит в ГК «Единые решения») имеет открытую кредитную линию ВТБ. Комментировать, является ли комплекс залогом по кредиту, в компании не стали.

«Если объект находится в залоге, то придется вести трехсторонние переговоры, в которых позиция банка может оказаться решающей. Если же ТК банку не заложен, то особой спешки нет. Полноценный due diligence (всестороннее исследование деятельности компании, ее финансового состояния и положения на рынке. — Ред.) может занять до 3 месяцев. Но учитывая повышающуюся активность российских инвесторов, можно спрогнозировать, что до конца года сделка может состояться. Хотя, конечно, срок реализации объекта зависит от того, как скоро найдется покупатель, который предложит интересную продавцу цену», — полагает Волошин.

Покупатели наготове

По мнению Бойкова, компания может продать объект в течение полугода. «Торговля оживает сейчас быстрее, чем офисный сегмент. Если грамотно подойти к продаже, составить инвестиционный меморандум, обратиться к профессиональным консультантам, то проект можно реализовать и до I квартала следующего года. Сложность рынка инвестиций сейчас состоит в том, что покупатели все еще боятся возможных рисков, а собственники объектов считают, что кризис уже закончился, и поэтому держат цены. Но, например, западные инвестиционные фонды уже просматривают объекты для дальнейшей покупки», — поясняет свой прогноз эксперт.

Волошин полагает, что покупатели давно присматривались к этому объекту. По его ожиданиям, приобрести ТК могут российские инвесторы, которые будут вкладывать в объект аналогично покупке встроенных помещений. «В Петербурге за 2010 год были покупки встроенных помещений. Сделка по приобретению торгового объекта — одна. Я имею в виду приобретение «Регент Холла» компанией Renaissance Development. До конца года сделки будут, но не обязательно по торговым объектам. К примеру, активный интерес сейчас проявляют локальные непрофильные инвесторы к офисным объектам класса B, C, генерирующим постоянный доход», — говорит Волошин.

Справка

Группа компаний «Единые решения» образована в 2004 году. В ГК вошли разнопрофильные строительные компании — ООО «Донк», ООО «Современные технологии строительства», ООО «Тир». Кроме того, были созданы компании «СТС-авто» и «СТС-секьюрити». Общая площадь жилых, коммерческих и административных проектов, реализованных группой, составляет порядка 81 тыс. кв. м. В списке помимо торгового комплекса «Смайл» — ТК «Ульянка», жилой комплекс «Дом у фонтанов» и бизнес-центр «Лахта» на улице Оптиков в Петербурге. Общая площадь строящихся объектов превышает 151 тыс. кв. м. В частности, в настоящее время группа возводит фитнес-центр на Левашовском проспекте, МФК «Dаль» на углу Дальневосточного проспекта и улицы Крыленко в Петербурге, офисно-складской комплекс в Московской области и ряд других проектов. Еще 6 проектов, в том числе МФК «Icebridge» в 211,9 тыс. кв. м, находятся на стадии проектирования и разработки. Финансовых показателей группа не раскрывает.

Версия для печати
« 2010 г. »
« Сентябрь »
ПнВтСрЧтПтСбВс
  12345
6789101112
13141516171819
20212223242526
27282930   






   Рейтинг@Mail.ru