Ипотека, Ипотечное кредитование - www.ipodom.ru     


Ипотечные байки

22.09.2010 15:00 - раздел: Новости недвижимости: Россия

Правила поведения, на которых воспитывают детей (в том числе и автора этих строк – в свое время), в общем и целом базируются на законопослушании. Поступай по правилам, не преступай законов – и избежишь проблем. Ситуации, с которыми мы столкнулись в нашей очередной подборке ипотечных историй, заставляют усомниться в правильности этого принципа. Во всяком случае, часть этих историй – те, что мы поставили в начало.

Была здоровой, набрала кредитов, и вдруг…

Была исправным плательщиком на протяжении долгих лет по разным кредитам в разных банках. А в прошлом апреле случилось горе – парализовало. Сейчас работать не могу. Остался доход мужа – и то очень небольшой.

В АИЖК дали рассрочку - но только на полгода, что никак не решает проблемы. Продать квартиру тоже не получается. Говорят, будет суд, и квартиру отберут. Страховку пока получить не можем. Более того, страховая компания говорит, что, возможно, мой случай и не будет признан страховым. Что делать?

Вопрос явно разбивается на две части – взаимоотношения с банком и взаимоотношения со страховой компанией. Что касается первого, то необходимо прежде всего проинформировать банк о возникшей проблеме.

«Если имеются достаточные основания, то банк, как правило, идет навстречу и вместе с заемщиком ищет приемлемые пути решения в досудебном порядке, - объясняет Наталья Карасева, директор Управления розничного кредитования Сбербанка России. – Схема погашения проблемного долга для каждого заемщика разрабатывается банком индивидуально».

В Сбербанке, продолжает эксперт, действует программа реструктуризации задолженности, в рамках которой заемщикам предоставляется возможность до 10 лет продлить срок пользования кредитом, а также получить отсрочку по погашению основного долга и процентов сроком до двух лет.

Второе – страховая. Компания «говорит», что случай «возможно» не будет признан страховым – это, извините, детский сад. «Нужно получить письменный отказ от страховой компании и посмотреть на каком основании они отказывают», - отмечает Ольга Кочанова, ведущий экономист группы ипотечного кредитования ГЕНБАНКа. Сопоставить с тем, что написано в договоре страхования, а также с законом «Об организации страхового дела в Российской Федерации» (№4015-1 от 27.11.1992 г.). Вероятно, найдутся основания для того, чтобы подать на страховщиков в суд. И – скорее всего – страховщик, прочитав грамотно составленное исковое заявление, сам пойдет на попятный.

Ну а если с банком договориться не удалось и получить страховку – тоже, остается вариант с продажей квартиры. Автор письма считает, что это сделать «не получается». Потому, вероятно, что нужна строго определенная сумма, и снижать собственные аппетиты не хочется. Но, уверяем вас, если дело дойдет до взыскания в судебном порядке и продажи квартиры с торгов, денег вы получите еще меньше. Так что лучше сбавить цену сейчас.

Без денег, без квартиры, зато с выплатами по кредиту

В 2007 году мы с мужем приобрели квартиру в ипотеку. Но стать собственниками так и не смогли. Квартира была куплена по доверенности, а сделку нам отказались регистрировать – по заявлению в прокуратуру внезапно объявившейся родственницы хозяйки. Мы прошли огромное количество судов, но везде получали отказ. Позднее экспертиза установила, что у нотариуса была оформлена доверенность не на истинную хозяйку, а на подставное лицо. В настоящее время участников этих преступлений нет в живых. А мы остались без денег, без квартиры, зато с выплатами по кредиту.

Это послание вряд ли можно считать обычным вопросом. Подсказать что-то тут невозможно – если дела уже много раз рассматривались в судах, и везде отказы. Поэтому, памятуя бессмертное «его пример – другим наука», попробуем проанализировать, что было сделано не так.

Прежде всего, покупать недвижимость по доверенности очень рискованно. Доверенность – штука вообще интересная. С одной стороны, законом она разрешена и использоваться может. С другой – с помощью доверенностей было совершено такое огромное количество мошенничеств (например, то, что упомянуто в исходном письме), что многие риэлторы просто отказываются с ними работать. Или приводите хозяина, или покупать не будем. Оказывается, они не так уж и неправы.

Второе – надо проверять выбранный объект недвижимости. Теоретически, это делает банк, практически же – мягко скажем, не всегда. Банку проще забить в договор пункт вроде «заемщик отвечает по кредиту всеми своими доходами и всем своим имуществом» - и все, человек вынужден платить, даже если квартира «уплыла». См. последние слова письма. Есть один хороший способ проверить, те ли собственники продают вам квартиру или не те: заказать выписку в Едином государственном реестре прав на недвижимое имущество и сделок с ним. (См. нашу статью «Справка ЕГРП расскажет о составе собственников квартиры и обременениях при покупке».)

Третье, на что обращает внимание Дмитрий Овсянников, генеральный директор компании «ИПОТЕК.РУ» - странно, что деньги продавцу были переданы до момента государственной регистрации сделки. Обычно «пропуском» к ячейке с деньгами служит зарегистрированный договор. Так что участники данной сделки, похоже, отклонились от наработанной технологии проведения сделок с недвижимостью – на свою беду.

«Раздели» при переоформлении кредита

В 2008 году мною был взят ипотечный кредит на приобретение квартиры в новостройке. Кредит предполагал 2 этапа: сначала под 15,5% годовых (так как самой новостройки тут еще не было, только вексель от застройщика), а после сдачи квартиры и оформление на нее собственности переоформление кредита под более низкий процент.

Однако в 2009 году банк, ссылаясь на новые реалии на ипотечном рынке, отказался переоформлять так. Продлевать кредит предлагают под 19% годовых (т.е. даже выше, чем на первоначальном этапе), да еще и с большим первоначальным взносом. Получается, что я должна единовременно доплатить более 500 тыс. руб., а также платить каждый месяц на 30% больше, чем предполагалось. Представитель банка «аргументирует» так: «мало ли кто что Вам обещал», «Вы ничего не докажете» и «все банки так делают». Что делать?

Ответ лежит на поверхности: внимательно прочитать кредитный договор. Если там сформулированы конкретные цифры (например, новый кредит банк обязуется дать под 12% годовых) – с такими аргументами можно смело подавать в суд. Если формулировка обтекаемая, вроде «стороны установят новый размер процентной ставки» - тогда ваше положение безнадежно. «Пересмотреть» - это ведь не обязательно снизить, тут довод банка «мало ли кто что Вам обещал» окажется хоть хамоватым, но вполне резонным.

Наталья Карасева (Сбербанк) рекомендует воспользоваться программой рефинансирования кредитов, которую предлагают некоторые банки, и Сбербанк в том числе. Суть ее в том, что новый банк гасит за вас долг старому, и вы начинаете вносить платежи уже новому банку – на тех условиях, на которых договорились. У рефинансирования имеются свои минусы (это – новый кредит, так что вам придется проходить процедуру андеррайтинга, собирать справки о доходах, платить различные взносы и сборы), но ради расставания с персонажами, которые требуют «пол-лимона» сразу и по 19% годовых впредь, можно и андеррайтинг потерпеть.

Бывают ли две ипотеки на семью

На мне есть непогашенный ипотечный кредит. Брала его, когда еще не была замужем – и выплаты по нему идут без проблем (на самом деле платят мои родители, я прохожу только по документам). Сейчас я замужем, и муж хочет брать ипотеку на себя. Доход позволяет. Возможно ли взять вторую ипотеку? И, может быть, не стоит рассказывать в банке о первой ипотеке, тем более что она оформлена на девичью фамилию?

Формально никаких запретов на вторую (третью, пятую, двадцать пятую…) ипотеку нет. «Условия получения ипотечного кредита в Сбербанке не содержат запрета на наличие у заемщика и супруга непогашенных кредитов, в том числе полученных на цели приобретения иной квартиры», - говорит Наталья Карасева. Аналогичные правила действуют и у других банков. Но! Определяя вашу платежеспособность, банки исходят из того, что выплачивать в месяц вы сможете не более 40-50% ваших доходов. Если доходы таковы, что вы «пролезаете» - вопросов нет. Если же платежи окажутся слишком «тяжелыми» - в кредите вам откажут. Причем банк абсолютно не будет интересовать, что фактически, платят ваши родители – для него плательщик тот, кто в документах.

Возможные варианты:а) досрочно погасить первый кредит или хотя бы радикально уменьшить его – чтобы платежи по нему не мешали вам взять второй;б) переоформить его на того, кто фактически платит, т.е. ваших родителей. Минусами тут является то, что процедура эта долгая и затратная. Кроме того, ваши родители, вероятно, уже близки к пенсии – а это для банков «отягчающее обстоятельство»;в) оформить кредит только на мужа. Как напоминает Ольга Кочанова (ГЕНБАНК), это вполне возможно – с помощью брачного договора. Правда, в этом случае квартира станет имуществом только мужа (а не совместно нажитым в браке).

Что касается идеи скрыть информацию о первом кредите, то наши консультанты назвали ее бессмысленной – все это легко и быстрое проверяется через бюро кредитных историй.

Если сестра окажется стервой…

Мы с сестрой хотим приобрести квартиру по ипотеке. Я вкладываю больше половины ее стоимости (продала свою квартиру), а сестра на недостающую сумму берет ипотечный кредит в банке. Поскольку банки отказываются участвовать в сделках с долевой собственностью, нам предложили оформить все на сестру. М.б., это и не по-родственному, но я боюсь, что через 10-15 лет, когда кредит будет выплачен, сестра откажется отдавать мне долю квартиры – тем более что по документам недвижимость будет полностью ее. Что тут можно сделать?

Автора письма можно порадовать: она ошибается! Банки отнюдь не отказываются от сделок с долевой собственностью. «Условия кредитования Сбербанка России позволяют оформить ипотечный кредит на несколько созаемщиков, в том числе на близких родственников, с последующим оформлением права собственности на кредитуемый объект недвижимости в общую долевую собственность, с определением размера долей по усмотрению созаемщиков», - говорит Наталья Карасева. «По условиям «ГЕНБАНКа», вы с сестрой можете оформить ипотечный кредит на недостающую сумму под низкий процент (от 10,25% годовых в рублях), выступая созаемщиками, - отмечает Ольга Кочанова. – При этом вы самостоятельно можете определить, в каком соотношении будут распределены доли в квартире (например, у вас 2/3, а у сестры – 1/3)».

Так что ищите, выбирайте условия.

Обязательно ли созаемщик станет собственником?

Муж – основной заемщик по ипотеке, я и его мама - созаемщики. Обязаны ли мы включать его маму в собственники квартиры, т.к. мы хотим оформить ее пополам с мужем?

Это – вопрос, который следует урегулировать с банком. Одни банки разрешают «переиграть» доли, другие – нет. Если договориться с банком не получается, всегда есть вариант дарения мамой своему сыну ее доли в квартире (мы надеемся, что это совместное решение, а не желание обмануть собственную мать и свекровь). Кстати, по закону дарение близким родственникам (в том числе и матери сыну) налогами не облагается.

Возьмут ли в залог квартиру с неузаконенной перепланировкой

Подбираем квартиру на вторичном рынке. Очень понравился один объект, но в нем сделана неузаконенная перепланировка, и узаконить ее, как я поняла, практически невозможно. Хозяин говорит, что проблем с одобрением банком не будет (он сам покупал эту квартиру в таком виде), а вот наш агент в этом сомневается. Стоит ли связываться с этим вариантом?

Обязательное условие выдачи ипотечного кредита - оценка объекта. Оценщики смотрят фактическое состояние, сравнивают с документами БТИ – и, если обнаружат несоответствие, отражают в своем отчете.

Далее, говорит Дмитрий Овсянников («ИПОТЕК.РУ»), возможны варианты. Есть банки, которые не допускают никакой перепланировки; есть те, кто готов кредитовать, если перепланировку теоретически можно узаконить; есть и такие, кто готов кредитовать квартиру с любой перепланировкой, если только заемщик возьмет на себя обязательство или узаконить перепланировку, или привести планировку квартиры в соответствие с первоначальным состоянием.

Так что этот вопрос надо проговорить со своим банком. У банков, в прочем, есть одна скверная «черта характера» - они могут изменить свое решение. Сначала скажут, что готовы кредитовать, а потом передумают. Поэтому, давая продавцу аванс, следует внести в авансовое соглашение пункт о том, что если банк откажет в выдаче кредита по причине неузаконенной перепланировки, то аванс вам возвращается полностью, безо всяких удержаний и штрафов.

В любом случае, даже при самом либеральном отношении банка, с неузаконенной перепланировкой придется что-то делать – либо узаконить, либо вернуть квартиру в первоначальный вид. Оставить «как есть» вам не позволят. Поэтому проясните и вопрос, возможно ли все-таки узаконить. Так же представьте себе, что квартиру придется вернуть в первоначальный вид. Решите для себя, нужна ли вам такая квартира (и сопутствующие «обратному» ремонту траты и хлопоты)?

Версия для печати
« 2010 г. »
« Сентябрь »
ПнВтСрЧтПтСбВс
  12345
6789101112
13141516171819
20212223242526
27282930   






   Рейтинг@Mail.ru