Ипотека, Ипотечное кредитование - www.ipodom.ru     


Аутлет по-русски

24.09.2010 11:55 - раздел: Новости недвижимости: Россия

В четверг компании Hines и «Белая Дача» презентовали совместный проект строительства первого аутлет-центра в городе Котельники площадью 38 тыс. кв. м, который будет реализован уже к 2011 году. Совокупный объем инвестиций – $160 млн, инвестор планирует окупить их за 5–7 лет. Не слишком ли оптимистично?

Проект Outlet Village Belaya Dacha, реализуемый компанией Hines и ГК «Белая Дача», имеет все шансы стать первым проектом такого формата в России. «В Европе и США, – рассказывает управляющий директор Hines Russia Ли Тимминс, – аутлет-центры пользуются большой популярностью среди населения и приносят хороший доход. В России же пока аналогов таких центров не существует». По словам Тимминса, партнеры провели исследование готовности российского рынка к выходу на него аутлет-центров и убедились в востребованности проекта. «Результаты исследования продемонстрировали перспективность российского рынка для аутлет-центров, а также наличие высокого спроса на торговые центры подобного формата», – заключает Тимминс.

Проект будет разбит на две очереди. Первая откроется уже в сентябре 2011 года, а вторая – в 2012 году. Совокупный объем инвестиций в проект в компаниях оценивают на уровне $160 млн, из которых на первом этапе, включая покупку земельного участка, будет потрачено $100 млн. Генеральный директор «Белой Дачи» Владимир Цыганов уточнил, что его компании будет принадлежать 49% объекта, а 51% достанется Hines. Тимминс заявил, что финансирование первой очереди проекта будет осуществляться на собственные деньги находящегося под управлением Hines фонда прямых инвестиций Hines International Real Estate Fund.

«Для реализации первой очереди мы не привлекаем заемного финансирования, то есть рискуем только своими деньгами», – говорит Тимминс. Правда, он убежден, что риски инвестора в данном случае минимальны, а сам проект будет более чем успешным. По его оценкам, сроки окупаемости составят 6–7 лет, а при удачном стечении обстоятельств – и вовсе 4–5. Цыганов же заявил, что рентабельность аутлет-центра будет примерно на 15% выше, чем рентабельность находящейся по соседству с новым проектом «Меги». Правда, он не объяснил, с чем это связано.

«Мы считаем, что финансовые показатели проекта будут благоприятными для инвестора, – говорит гендиректор компании Art Properties, также участвующей в брокеридже проекта, Наталия Орешина. – Многие российские и зарубежные операторы заинтересованы открывать магазины в этом комплексе, что связано с постепенным восстановлением рынка ритейла и растущим интересом операторов к новым площадям».

Рассуждения о будущей успешности этого и других проектов аутлетов основываются, как правило, на аналогии с западными странами. Эксперты считают, что это не совсем корректно, поскольку в России совершенно другая модель потребления. Правда, даже скептики признают, что страсть к дорогим брендам «по дешевке» очень распространена среди отечественных модников и модниц, которые и обеспечат спрос на коллекции аутлет-центров.

Проблема может быть лишь в том, что российские аутлеты не смогут тягаться по уровню цен с европейскими. По словам Тимминса, средние ставки аренды в Outlet Village Belaya Dacha будут 500–600 евро за кв. м в год. Кроме того, по его словам, с арендаторов аутлета будет взиматься фиксированная ставка и процент от оборота, что станет дополнительным источником формирования доходной базы девелопера. «Это мировая практика – так работают все аутлеты», – заверил Тимминс.

Ведущий консультант по торговой недвижимости компании Cushman&Wakefield, занимающейся брокериджем проекта, Юлия Качур сообщила «J», что заявленная стоимость аренды не отпугивает операторов, а, наоборот, привлекает их, поскольку эти ставки существенно ниже принятых на рынке. По ее словам, в таких условиях экономика операторов позволит обеспечить требуемый форматом размер скидок – от 30 до 70%.

Правда, она признала, что таких низких цен на известные марки, как в европейских аутлетах, в Москве не будет. «Все дело в таможне и высоких затратах на импорт продукции», – убежден директор департамента коммерческой недвижимости Penny Lane Realty Алексей Могила. По его словам, именно высокие пошлины и таможенные расходы вкупе с немаленькими ставками аренды не позволят операторам аутлетов устанавливать цены, которые привлекут массовых покупателей. Российских же стоков арендаторам явно не хватит, поскольку многие коллекции модных марок расходятся довольно быстро, а остатки успешно реализуются в регионах либо собственных сток-центрах.

По мнению регионального директора по торговой недвижимости Colliers International Татьяны Ключинской, развитие аутлетов в нашей стране сдерживается концентрацией премиальных брендов в руках узкого круга компаний: «Права на представление брендов класса «люкс» на территории России принадлежат четырем компаниям, которые не готовы продавать эти товары дешево, поскольку пока достаточен спрос на товары класса «люкс» по ценам бутиков».

Правда, девелоперы проекта в Котельниках пытаются решить эту проблему путем расширения списка брендов, которые будут представлены в аутлете. По словам Тимминса, 25% проекта будет отдано премиальным маркам, 65% – среднеценовым, а 10% – под кафе и рестораны. Качур утверждает, что при сдаче в аренду площадей аутлета будут рассматриваться как российские, так и иностранные операторы. Спрос на площади высокий со стороны и тех, и других, поэтому девелопер получит возможность выбирать. Брокеры проекта уже достигли предварительных соглашений об аренде площадей с такими операторами, как «ДжамильКо», Bosco и прочими премиальными марками. Кроме того, ведутся переговоры с российскими брендами – Oggi, Sela, «Твоё» и прочими. «Инвесторами не ставится задача создать аутлет, где будут представлены только элитные марки по низким ценам, мы планируем ориентироваться на все слои населения и предлагать им выбор доступных операторов», – рассказывает Качур. Всего же в проекте планируется около 200 магазинов, где будут представлены коллекции прошлых сезонов, а также коллекции, произведенные специально для аутлетов.

Outlet Village Belaya Dacha – первый, но не единственный проект строительства аутлета в России. Ранее о готовности развивать этот формат заявила компания Fashion House Development, которая совместно с GVA Sawyer приобрела участок под строительство аутлета в районе аэропорта «Шереметьево» под Москвой, а также участок под Петербургом. Кроме того, в окрестностях Северной столицы аутлет-центр планирует построить компания «Уткина Заводь девелопмент» (см. таблицу). Насколько будут востребованы эти проекты – судить сложно. Скорее всего, полагают эксперты, первые проекты действительно привлекут много операторов, интересующихся работой в формате аутлета, но дальнейшее развитие таких проектов будет зависеть от успешности пионеров рынка.

Кстати

Международный совет торговых центров и Urban Land Institute определяют аутлет-центры как специализированные торговые центры, реализующие товары от производителей по сниженным ценам. Как правило, в них представлены коллекции прошлых сезонов, либо коллекции, произведенные на фабриках специально для аутлетов, которые продаются со скидками от 30 до 70%. По данным компании TriGranit Development Russia, больше всего аутлетов в Великобритании (41), далее идут Италия (24), Испания (18) и Франция (15). В России пока запланировано всего четыре проекта: два – в Подмосковье и два – под Петербургом.

В четверг стало известно, что количество аутлетов в России может увеличиться. Заместитель генерального директора компании «Вэй М», управляющей ТК «Вэймарт», Станислав Тищенко сообщил журналистам, что этот комплекс планируется перепрофилировать в аутлет. Объект расположен на 26-м км МКАД на юге Москвы, его общая площадь – 30 тыс. кв. м. Эксперты считают, что такое решение связано с открытием по соседству с «Вэймартом» – на 24-м км МКАД – ТРЦ Vegas, построенного компанией Crocus Group Араса Агаларова. Очевидно, что построенный довольно давно объект не сможет на равных конкурировать с новым комплексом площадью около 400 тыс. кв. м. Видимо, намерение изменить формат объекта – попытка «Вэй М» получить от «неудобного соседа» больше плюсов, чем минусов. «Присутствие рядом крупных торгово-развлекательных центров является конкурентным преимуществом будущего аутлет-центра на месте «Вэймарта», – заверил Тищенко. – Это соседство может обеспечить центр дополнительными посетителями, поскольку близлежащие торговые объекты не являются конкурентами по формату, но привлекают значительные покупательские потоки, которые мы тоже сможем перехватить».

Версия для печати
« 2010 г. »
« Сентябрь »
ПнВтСрЧтПтСбВс
  12345
6789101112
13141516171819
20212223242526
27282930   






   Рейтинг@Mail.ru