Ипотека, Ипотечное кредитование - www.ipodom.ru     


Генпланы - реальные документы или просто картинки?

27.09.2010 13:00 - раздел: Новости недвижимости: Россия

До 1 января 2012 года во всех населенных пунктах должны появиться генеральные планы и правила землепользования и застройки. Без них нельзя будет получить разрешения на строительство и даже на капитальный ремонт зданий. Во многих регионах эти документы готовят неспешно, причем зачастую они уже не отвечают экономическим реалиям.

По данным Комитета по архитектуре и градостроительству Ленобласти, в 47 м регионе большинство схем территориального планирования правительство утвердит в первом квартале 2011 го, а до 1 января 2012 го с этой работой справятся все районы. Срок подготовки схем зависит от площади муниципального образования, численности населения, наличия топографических материалов и т. д. Для урбанизированных районов (например, Всеволожского, Выборгского или Гатчинского) это в среднем два-три года, для остальных — от восьми месяцев до полутора лет.

Подготовка генеральных планов поселений идет гораздо медленнее. Только в четырех районах этим вопросом занимаются во всех населенных пунктах. Но где-то не соблюдаются сроки, где-то работы выполнены некачественно и требуют переделки. Председатель областного КГА Евгений Домрачеев говорит, что это происходит из-за низкого профессионализма разработчиков. А в ряде случаев местные администрации не учли длительность процедуры, и графики работ были изначально невыполнимы. Губернатор области Валерий Сердюков пообещал таким чиновникам «дисциплинарное воздействие», вплоть до увольнения.

Местная самодеятельность

На форуме A.CITY (прошел в рамках выставки «Балтийская строительная неделя») заместитель председателя КГА ЛО Владимир Демин рассказывал о некоторых проектах генпланов, представленных муниципальными образованиями. «Плотность областного населения в пять раз ниже, чем в Петербурге. По прогнозам до 2013 года в ряде городов и поселков оно увеличится на 100 000 человек и более. Однако многие заказчики пребывают в некоторой эйфории и закладывают в своих планах огромные жилые кварталы. Позже они поймут, что для этого потребуются значительные вложения в инженерную и социальную инфраструктуру, дороги и т. д.», — говорит Владимир Демин.

Например, генплан Отрадненского городского поселения (Кировский район) предусматривает строительство новой дороги и формирование новых зон рекреации, благоустройство городских пляжей, берегов прудов и набережных вдоль Невы и реки Тосны, развитие промышленной зоны, создание административных и общественно-деловых зон, расширение жилищного строительства. В Новодевяткино (Всеволожский район) делают ставку на сокращение зон негативного воздействия промышленных объектов. Однако подтверждения, что эти зоны уменьшатся, нет, а значит, развитие жилых, общественно-деловых, рекреационных территорий согласовать не получится.

Кроме того, не решены вопросы инженерно-технического обеспечения участков. Так, в районе Заневское планируется масштабное развитие социальной и инженерной инфраструктуры, улучшение дорожно-транспортной ситуации. (Территория в последние годы активно застраивается благодаря крупным проектам в Кудрово и Янино.)

В генплане Шлиссельбурга приоритетным стало развитие города как туристического центра. Свердловское городское поселение привлекает внимание жилищных застройщиков. Однако разработчикам генплана пока не удалось найти вариант, учитывающий интересы и инвесторов, и жителей.

Кстати, по словам главного архитектора Петербурга Юрия Митюрева, в градостроительной документации города и области есть серьезные нестыковки: «В некоторых петербургских районах действуют жесткие ограничения по высотности застройки. А на соседних областных участках они не предусмотрены».

Проектирование на глазок

По словам руководителя московской архитектурной мастерской Юрия Виссарионова, все продемонстрированные генеральные планы выглядят красиво и внушительно, но есть нюансы: «Где взять столько людей? В Москве очень большая миграция, поэтому проблем с новым населением нет. В Петербурге, наверное, тоже. Но будет ли в Ленобласти такой приток населения? Не останутся ли генпланы просто картинками? Опять же — кто будет создавать социальную и инженерную инфраструктуру? Если на это предусмотрены средства в бюджетах, тогда понятно. А если нет, кто возьмется за новые проспекты и школы? Сегодня в стране все генпланы готовятся с учетом значительного прироста населения и валового дохода, но его не наблюдается».

Впрочем, по мнению заместителя директора ГУ «Научно-исследовательский и проектный центр Генерального плана Санкт-Петербурга» Сергея Митягина, городу и области необходимо удваивать площадь жилого фонда даже без роста численности населения: слишком многие нуждаются в улучшении жилищных условий.

Он рассказал еще об одном документе, необходимом для разработки градостроительной документации, — региональных нормативах градостроительного регулирования: «Этот документ переделывается снова и снова из-за неоднозначности Градостроительного кодекса. В нем говорится, что такие нормативы нужны одновременно и для составления Генплана, и для подготовки проектов планировки и межевания. А значит, неясно, к какому типу документов их отнести — к правовым или техническим. Возможно, нормативы «распадутся» в итоге на две части. Сейчас в стране за основу взят СНиП 1989 года. Он обязателен для исполнения, за исключением противопожарного раздела (есть специальный регламент) и части, где говорится об объектах соцкультбыта. Составить новые региональные нормы — как раз задача местных властей».

По словам Сергея Митягина, закон должен устанавливать норму обеспеченности населения теми или иными услугами. Например, на каждую 1000 жителей должно приходиться 50 мест в детских садах. Сделать это можно, только введя критерий доступности. Т. е. в региональных нормативах надо прописать, какие объекты (школы, поликлиники, метро) должны быть доступны (пешком или на транспорте) жителям нового дома.

«При проектировании любой новостройки учитывается, есть ли нужные социальные объекты в зоне доступности и какова их загрузка, — говорит г н Митягин. — В этом случае проект планировки освобождается от излишней информации и становится простым документом, выделяющим элементы планировочной структуры. Кроме того, он отделяется от проекта межевания. Эти документы сегодня готовятся одновременно, что недопустимо. Нельзя провести межевание участков, не понимая, какие здания возведут в квартале».

Юрий Виссарионов полагает, что властям необходимо отказаться от жесткого нормирования: «Сейчас две трети Москвы — это зона нерегулируемой застройки. Проектировщики просто не смогли объяснить, почему на конкретной территории должны быть именно такие объекты. Да и юристы сегодня берут верх над архитекторами, трактуя нормы и законы по-своему. Жить по всеобщему стандарту не получится. Например, в моем доме три аптеки, а по нормам должна быть одна на район. Надо уходить от жесткого нормирования, создавая больше рекомендательных документов, на которые могут ориентироваться застройщики».

Версия для печати
« 2010 г. »
« Сентябрь »
ПнВтСрЧтПтСбВс
  12345
6789101112
13141516171819
20212223242526
27282930   






   Рейтинг@Mail.ru