Ипотека, Ипотечное кредитование - www.ipodom.ru     


По-старинке...

27.09.2010 14:00 - раздел: Новости недвижимости: Россия

Квартиры в старом жилом фонде Санкт-Петербурга, построенном не позднее ста лет назад, по-прежнему присутствуют в предложениях городских агентств недвижимости, имеют своих продавцов и находят своих покупателей.

Так называемым «старым фондом» Северной столицы принято считать дома, построенные в Петербурге до революции 1917 года. Ценны они высокими потолками, большими окнами, часто – каминами и лепниной, в конце концов, духом старины. Типовой застройки до начала XX века в городе не существовало, потому каждый дом старого фонда по-своему уникален. Тем не менее, можно попытаться классифицировать такие дома.

Табель о рангах

Первая и наиболее многочисленная – это бывшие доходные дома. Они составляют большую часть старого фонда Петербурга. Квартиры в таких зданиях могут быть самыми разными: владельцы доходных домов старались сочетать квартиры для разных категорий граждан. В результате здесь были и малогабаритные квартиры для одной семьи с небольшой прихожей и проходной кухней, и «коммуналки» для студентов и бедноты, и апартаменты для состоятельных горожан – просторные, с каминами и бальными залами. Доходные дома, несмотря на название и статус, нередко выглядели достаточно нарядно, украшались лепниной и скульптурами.

Но по-настоящему красивыми до сих пор остаются особняки, столетие назад принадлежавшие дворянам. Эта категория сегодняшнего старого фонда – самая престижная, но и самая малочисленная. Подавляющее большинство таких здания стали музеями, государственными учреждениями или офисами, и лишь малая часть была передана под жилищные цели. Жилье этих домах чрезвычайно дорогое. Но высокий статус не всегда гарантирует удобство: в советские времена просторные залы и бальные комнаты были безжалостно разделены на множество крохотных комнатушек. Впрочем, состоятельные владельцы всегда проводят масштабный ремонт статусного жилища. Совсем небольшую часть нынешнего старого фонда нашего города составляют бывшие казармы полков, помещения для прислуги или вовсе нежилые здания. Планировка таких квартир обычно предельно проста, помещения лишены украшений или каминов, однако все равно они сохраняют основные достоинства старого фонда – высокие потолки, удачное местоположение и часто большие метражи.

Старый фонд в Петербурге сосредоточен в основном в Центральном районе, где домов дореволюционной постройки подавляющее большинство. Самую престижную зону называют «золотым треугольником». Это район, ограниченный Невским проспектом, Дворцовой набережной и Фонтанкой. Высоки цены и в прилегающих к Невскому проспекту кварталах (в районе между Смольным и Таврическим садом), с видом на реки и каналы и парки.

Адмиралтейский район – следующий по числу старинных зданий. Самый шик здесь – это Адмиралтейская и Английская набережные, берега Мойки и Фонтанки, Большая и Малая Морские улицы. Высоко ценятся квартиры в районе Театральной площади – там нередко присматривают жилье обеспеченные завсегдатаи (работники) Мариинского театра. На Васильевском острове, где старый фонд составляет чуть менее половины всех зданий, востребованы квартиры с видом на Неву. Благодаря реконструкции пешеходной зоны стал популярен Андреевский бульвар (6-7-я линии). На Петроградской стороне котируются квартиры с видом на воду – Карповку, Большую и Малую Невки. Высоко ценятся дома на Каменноостровском проспекте и в районе станции метро «Горьковская».

Дома дореволюционной постройки изредка встречаются и в дворцовых пригородах Петербурга. Качественных объектов здесь чрезвычайно мало – то, что было, разрушено во время войны или представляет собой печальное зрелище. Однако и в данном сегменте тоже есть свои продавцы и свои покупатели.

Квартиры в старом фонде всегда имели своих почитателей и, следовательно, покупателей. Есть даже целая категория петербуржцев, которые ни за что не поменяют такое жилье на какое-либо другое. Однако такие квартиры, кроме некоторых очевидных плюсов, имеют и массу отрицательных черт.

О печальном

Покупка жилья в старом фонде стала возможна с начала 90-х годов, одновременно с волной приватизации и последующего за ней расселения. До конца XX века приобрести квартиру в историческом здании считалось очень престижным. Частные лица, желающие здесь проживать, даже брались за расселение коммуналок. Разумеется, к сегодняшнему дню большинство приличных квартир в этом сегменте нашли своих владельцев.

По данным экспертов, спрос на квартиры, расположенные в старом фонде, хоть и сохраняется, но, тем не менее, падает. Сегодняшнее сокращение спроса связано с тем, что жилье в старом фонде при огромной цене имеет столь же огромное количество минусов, существенно влияющих на удобство проживания. А современные покупатели, располагающие средствами, все-таки хотят жить комфортно.

Если плюсы очевидны – местоположение, статус, вид из окон, высокие потолки, – то минусы ощущаются не сразу.

Во-первых, это неоднородная социальная среда. В старых домах шикарные квартиры соседствуют с густонаселенными коммуналками. Последствия понятны. Риэлторы рассказывают о случаях, когда обеспеченные владельцы за свой счет ремонтировали входные группы и лестницы, а неблагополучные соседи сводили на нет все усилия по наведению порядка. Квартира в подъезде, где нет ни одной многонаселенной квартиры, будет стоить на порядок дороже аналогичной, но по соседству с коммуналками. Во-вторых, в домах старого фонда планировка может быть непредсказуемой, а удобства часто не предусматривают наличие ванной комнаты. Конечно, перенести стены и поставить джакузи возможно, но получить разрешение на внесение таких изменений непросто. Мы даже не упоминаем квартиры в домах, представляющих историческую ценность, – здесь вообще ничего трогать нельзя.

В-третьих, старый фонд, расположенный в основном в историческом центре Петербурга, часто лишен зелени (речь не идет о домах возле парков), а значит, что ни погулять с ребенком, ни вывести любимую собачку негде. С магазинами шаговой доступности также могут возникнуть сложности.

Изношенные коммуникации, ветхие стены, ненадежные перекрытия, проблемы с отоплением и электричеством – это все те нюансы, с которыми предстоит столкнуться обладателю старого жилья. Специалисты пугают также различными микробами и бактериями, населяющими столетние дома.

Еще один момент – бывает зачастую негде припарковать автомобиль. Наконец, ремонт и содержание в должном виде жилища в старом фонде обходятся в очень значительную сумму.

Сегодня претерпело изменения отношение к понятию «дом без капремонта». Раньше была четкая градация: деревянные перекрытия, металлические перекрытия с деревянным наполнением и полностью металлические. Первые два типа конструкций означали для потенциальных покупателей, что их дом вскоре может быть признан аварийным и пойти под расселение. Сегодня же, напротив, дом с деревянными перекрытиями, который полностью выкуплен новыми собственниками, будет ими отремонтирован и поддерживаться в отличном состоянии. Поэтому покупатели теперь смотрят не на «начинку» и износ, а на соседей.

Конечно, новые владельцы таких квартир пытаются свести возможные неудобства к минимуму. И только одна категория граждан готова мириться с отсутствием ванн и лифтов, с газовыми колонками, непонятными соседями и дворами-колодцами – это петербуржцы в возрасте, которые всю свою жизнь провели в историческом центре и никогда ни при каких условиях не покинут его пределы.

А покупатель кто?

«В настоящее время интерес покупателей к квартирам, расположенным в старом фонде, можно назвать избирательным, – рассказывает Олеся Жильцова, руководитель Пушкинского отделения АН «Колвэй». – Наши клиенты прежде всего рассматривают дома, в которых произведен капитальный ремонт. Кроме того, альтернативу квартирам старого фонда составляют квартиры во вновь построенных домах в центре Петербурга. Покупатели не боятся “первички” и готовы отложить въезд в свою будущую квартиру на период строительства нового дома».

«Любители старины» – это, как правило, приезжие: обеспеченные москвичи и жители нефтегазовых провинций. Чуть меньше в этой категории богатых петербуржцев, желающих жить в статусном месте.

«Приезжие, в основном, плохо информированы, мало знают об истории Петербурга, и им нужно все досконально растолковывать: об архитектуре здания и имени зодчего, годе постройки, при каком градоначальнике (царе) было возведено, преимуществе данного местоположения, – делится опытом генеральный директор компании «Мир квартир Элит» Петр Войчинский. – Для таких покупателей мы проводим презентацию, грамотно раскрываем все нюансы проживания в историческом доме».

Иностранцы до кризиса составляли значительную часть клиентов агентств, предлагающих историческое жилье. Однако эта категория покупателей исчезла с рынка еще до осени 2008 года – за рубежом кризис почувствовался раньше. Сегодня в данном сегменте жители других государств пока в меньшинстве, однако, они аккуратно присматриваются к рынку, и со временем, уверены эксперты, иностранцы вернутся.

Рынок диктует правила

Из-за кризиса количество предложений в домах старого фонда, пожалуй, даже возросло. Однако ценообразование здесь нередко удивляет: продавцам таких квартир часто трудно смириться с мыслью о том, что квартира в старом фонде, особенно в домах без капитального ремонта, имеет свою рыночную стоимость. И эта цена, в основном, существенно отличается от той, которую заявляет продавец в начале процесса продажи. Эксперты хором говорят, что сегодня сегмент жилья старого фонда – это во многом рынок покупателя. Он может назвать свою цену, и продавец пойдет навстречу.

Цены на этом рынке сейчас несколько ниже докризисных. К примеру, в листинге АН «Мир квартир» предлагается к продаже квартира площадью 370 кв.м в «золотом треугольнике» с парадным входом, красивым видом и огромным балконом, в приличном состоянии по цене 100 тыс. рублей за метр. Этот объект пока не может найти своего покупателя. Летом 2008 года соседнюю квартиру риэлторы пытались купить по цене в 10 тыс. долларов за метр, но хозяин попросил 12 тыс., и сделка не состоялась.

«С выходом из кризиса мы заметили, что многие редкие объекты снимаются с продаж: ситуация выравнивается, собственник понимает, что опасаться нечего – квартира больше не упадет в цене, – и он оставляет ее себе», – говорит Дмитрий Титов, генеральный директор АН «Мир квартир». По его данным, популярностью в сегменте старого фонда сейчас пользуются небольшие (до 100 кв.м) качественные квартиры стоимостью до 15 млн рублей, также есть спрос на квартиры 150-200 метров в хорошем центре с качественным ремонтом или с так называемой «изюминкой». По словам Дмитрия, с инвестиционными целями жилье в старом фонде Петербурга сейчас почти не покупается.

Комментарии экспертов:

Сергей Кириллов, ведущий эксперт АН «ЦАН»:

Среди прочих очевидных недостатков квартир в старом фонде мало кто обращает внимание на нередкое отсутствие достаточного электроснабжения. Это значит, к примеру, что несколько энергоемких приборов одновременно работать не смогут – постоянно будет выбивать пробки.

Еще один недостаток, который обходят вниманием, – это возможность перепланировки. В старом фонде какая-нибудь стена может считаться некапитальной, и ее, в принципе, можно убрать. Однако нельзя забывать, что в домах, простоявших более 100 лет, такие стены уже несут на себе солидную нагрузку, фактически становятся «подпирающими стенами», и их убирать нежелательно.

В числе прочих недостатков – даже отрицательная аура: в этих квартирах ссорились, разводились, умирали, в конце концов. И на потенциальных покупателей это действует.

Среди покупателей квартир в старом фонде сегодня преобладают иностранцы и обеспеченные москвичи, у них это как «фишка» – иметь квартиру в Петербурге. Москвичи, кстати, покупают исключительно видовые объекты, которыми можно похвастаться.

Дмитрий Титов, гендиректор АН «Мир квартир»:

Мы отмечаем правильную стратегию продаж: сегодня продавец сперва предлагает завышенную стоимость на свой объект. Затем он понижает цену примерно до рыночной стоимости. И, при наличии покупателя, соглашается на третью. В результате разница между первой и последней реальной ценой продажи может достигать 50% стоимости объекта. Продавец сейчас стал более разумным, более взвешенно подходит к ценообразованию. До кризиса стратегия была другой: собственником назначалась цена объекта по принципу «второй такой квартиры нет» с высокой добавленной стоимостью. И такие продавцы ждали, пока рынок дорастет до этой цены.

Есть еще одна положительная тенденция – сделки в сегменте старого фонда пошли быстрее: тот отложенный спрос, который сформировался за последнее время, сейчас активно реализуется. А ведь в 2009 году самой распространенной фразой от покупателей после выбора была – «Давайте подождем». Сейчас – «Давайте поторгуемся», и мы очень ждем фразу «Только больше никому не показывайте».

Геннадий Багрянцев, гендиректор АН «Акрополь СПб»:

«Благодаря» кризису на рынке появились такие объекты, расположенные в старом фонде, которых мы не видели с конца 90-х годов. Это особенные дома в «золотом треугольнике», с видами на Неву или памятники архитектуры Санкт-Петербурга. Квартиры в таких домах были давно раскуплены, собственники здесь практически не менялись. С начала 2000-х годов о таких объектах можно было только мечтать. А сейчас эти квартиры снова вышли на рынок.

На элитное жилье в историческом фонде спрос фактически не изменился. Дома после капитального ремонта или реконструкции по-прежнему популярны, хоть цены в них и очень высоки. Напротив, в зданиях без капремонта спрос упал. Те, у кого сейчас есть деньги на жилье в историческом центре и его ремонт, не пойдут в дом с непонятной социальной средой.

Среди покупателей квартир в историческом центре значительная доля приезжих. Иностранцы, особенно итальянцы, которые видят в Петербурге «вторую Венецию», сейчас потихоньку возвращаются на этот рынок, когда стоимость жилья немного снизилась.

Версия для печати
« 2010 г. »
« Сентябрь »
ПнВтСрЧтПтСбВс
  12345
6789101112
13141516171819
20212223242526
27282930   






   Рейтинг@Mail.ru