Ипотека, Ипотечное кредитование - www.ipodom.ru     


Таунхаус под Москвой: чем это лучше?

17.04.2012 10:00 - раздел: Новости недвижимости: Россия

Таунхаусы пока еще считаются нетипичным жильем для рынка недвижимости Подмосковья, но они становятся все популярнее у покупателей жилья. Застройщики фиксируют рост числа сделок в 2012 году. И львиная доля этих операций проходит в сегменте экономкласса. где представлены предложения в ценовом диапазоне 7- 8 млн рублей. Фактически за сумму равную стоимости двух-трехкомнатной квартиры в Москве семьи можно купить куда более просторное и комфортное жилье вблизи столицы.

«Журнал о недвижимости MetrInfo.Ru» сегодня представит наиболее яркие новинки сезона в ценовом диапазоне до 10 млн. рублей.

Как подсчитала Татьяна Алексеева, заместитель генерального директора VescoConsulting, по состоянию на начало II квартала 2012 года, таунхаусы предлагались к продаже в 81 коттеджном поселке различных классов. Общий объем блокированных домовладений превысил 3,7 тыс. единиц. При этом средняя площадь таунхауса – 211 кв.м, придомового участка - 4 сотки и средняя стоимость объекта составила $523,4 тыс. 25 из рассмотренных 81 проектов можно отнести к сегменту загородного жилья экономкласса. Средние показатели таких объектов заметно ниже. Площадь составляет 168 кв.м, участок – 4 сотки, а средняя цена - $320 тыс. «Таунхаусы в основном реализуются в поселках вместе с иными форматами домовладений, и всего семь загородных комплексов застраивают территорию исключительно блокированными секциями – таунхаусами», - говорит эксперт.

Тренды повторяются

По наблюдениям Валерия Мищенко, председателя совета директоров компании Kaskad Family, наметившийся в 2011 году тренд покупки загородного жилья экономкласса в ближнем Подмосковье, как альтернативы трех-четырехкомнатным квартирам в Москве получил свое развитие и в 2012 году. На рынке растет объем предложения таунхаусов, которые по характеристикам можно разделить на два типа. Первый тип - таунхаусы с придомовой территорией перед секцией и с собственным двориком в тыльной части строения. Например, такие предложения представлены в коттеджном поселке «Суханово Парк» (Варшавское, Симферопольское шоссе, 11 км. от МКАД).

Второй тип - сдвоенные таунхаусы они располагаются в поселках «Бристоль» (Киевское шоссе, 10 км. от МКАД) и «Апрелевка Таун» (Киевское шоссе, 27 км. от МКАД). Для них характерно то, что строения имеют придомовую территорию только перед фасадом здания площадью всего от 0,5 до 1 сотки. «Такие объекты дают девелоперу большую плотность в расчете на гектар земли и позволяют предложить более экономный продукт», - отмечает эксперт. Цена предложений начинается с 3 млн. руб., а площадь самих таунхаусов – от 80 кв.м.

Домовладения общей площадью менее 100 кв. м. можно приобрети в коттеджных поселках «Деревня Озерна» (Новорижское шоссе, 97 км от МКАД), «Суханово парк», «Красные пруды» (Каширское шоссе, 28 км.) и др.

Некоторые эксперты видят в маленьких таунхаусах больше недостатков, чем достоинств. Валерий Мищенко (Kaskad Family) сообщает, что при том что таунхаусы по 80 кв.м пользуются спросом, предпринимаются попытки строить таунхаусы еще меньшей площади. Но такая чрезмерная компактность приводит к потерям жилой площади, так как нужно все равно предусмотреть места общего пользования - коридоры, лестничный пролет и объемы под размещение объектов инженерии. «Таунхаусы площадью менее 80 квадратных метров – неэффективные проекты», - делает вывод эксперт.

Татьяна Алексеева (Vesco Consulting) как основную тенденцию на рынке таунхаусов назвала доступность многих предложений по цене. По ее словам, в 2011 году именно в поясе до 25 км. от МКАД наблюдалось снижение цен до 10%, хотя в целом рынок Подмосковья демонстрировал рост недвижимости в пределах 10%. Но снижение цен не означает удешевления таунхаусов в конкретных проектах, просто на рынок выходят более экономичные проекты, которые влияют на средние цены таунхаусов в этом сегменте.

Это наблюдение подтверждают и эксперты аналитического центра «Индикаторы Рынка Недвижимости IRN.RU», однако подчеркивают, что характерна она была больше для поселков, находящихся на демократичных направлениях (северо-восточном, восточном, юго-восточном и южном). По данным исследования «Исследования рынка таунхаусов Москвы и Подмосковья за 2010-2011 годы» здесь и недвижимость раскупалась менее охотно, чем на более престижных трассах.

В результате активно строящиеся поселки на дорогих шоссе подорожали примерно на 4,5% – до 77 300 руб. за 1 кв. м в среднем. В целом по сегменту цены прибавили 2%, составив 75 800 руб. за кв. метр. На демократичных шоссе цены снизились на 4%, до 52 900 руб. за метр квартиры-секции.

Чем народ привлекают престижные шоссе? Оказывается, за последнее время там изменилась структура предложения: на этих направлениях появилось в продаже много поселков на ранних стадиях строительства по сравнительно низким ценам, а на демократичных трассах, наоборот - увеличилась доля поселков, расположенных недалеко от Москвы и потому более дорогих, нежели распроданные объекты. (См. статью «Таунхаусы в Подмосковье: престижные шоссе дорожают, демократичные дешевеют»)

Как сообщил Сергей Мигунов, руководитель Управления маркетинга и развития ГК «КОНТИ», на подмосковном рынке таунхаусов, в ценовом сегменте 7-8 млн рублей представлено примерно 25% предложения, а 85% всех сделок купли-продажи осуществляется в эконом-классе. По мнению эксперта, полученные данные говорят о том, что в ответ на спрос подобное предложение стало увеличиваться на рынке.

Ориентир – цена предложения

Какие «тауны» ищут люди? Эксперты горят, что самый важный критерий - стоимость таунхауса, затем идут транспортная доступность, внутренняя инфраструктура, площадь, качество материала применяемого в строительстве, возможность получения ипотеки или рассрочки. «Анализ запросов, поступающих в компанию от потенциальных покупателей показывает, что наибольший интерес вызывают таунхаусы эконом класса площадью 80-160 кв.м, - рассказывает Татьяна Алексеева (Vesco Consulting). - Размер придомового участка при этом находится в границах 2-3 соток. Основной спрос приходится на ценовой диапазон 5-7 млн. руб.».

Игорь Заугольников, член правления RODEXGroup, считает, что наиболее популярны таунхаусы, рассчитанные на 2-4 квартиры, площадью от 150 до 200 кв.м. каждый. В них собственный земельный надел может составлять 1,5-3 сотки. Гаражи в таких сблокированных секциях встречаются не всегда. Часто бывает достаточно парковочных мест рядом с домом. Таунхаусы, с перечисленными параметрами, как правило, расположены в поселках с развитой инфраструктурой, единой архитектурной концепцией и обеспечены всеми необходимыми инженерными сетями.

Эксперты отметили, что для отдельных покупателей таунхаус – это промежуточный вариант между городской квартирой и частным домом. Хотя есть и такие семьи, которые приобретают таунхаус как окончательный вариант жилища на обозримую перспективу, так как их устраивает именно такой формат жилья. Среди клиентов застройщиков и риелторов основной состав – это молодые семьи с детьми.

Цены реальные и желательные

Игорь Заугольников (RODEX Group) отмечает, что таунхаусы, которые мы встречаем на рынке, зачастую не соответствуют понятию бюджетного жилья. Есть проекты, где стоимость квартиры в таунхаусе сопоставима с ценой загородного дома в том же коттеджном поселке. «Поэтому, для того, чтобы стать более доступными, апартаменты в таунхаусе не должны стоить больше 5 млн. руб.», - делает вывод эксперт.

За последние годы на рынке появилось гораздо больше предложений по «нормальным» ценам. «И если в 2007 году средняя стоимость таунхауса составляла около 12 млн.руб., то сегодня начинается от 1,7 млн. руб. или 26 тыс. руб. за 1 кв.м», - говорит Валерий Мищенко (Kaskad Family). Эксперт уверен в том, что соотношение цены и качества способствуют успеху развития проекта. И если компания решает краткосрочные задачи, то стоимость предложения будет необъективной, но если стратегия компания строится исходя из долгосрочных аспектов развития, то ее ждет успех.

В компании Kaskad Family считают, что рост цен в 2012 году будет обеспечен в поселках, где выше готовность инженерных сетей. Динамика роста цен в первую очередь зависит от того, насколько мал период времени между тем, как человек «расстается с деньгами» и тем, как он может фактически приступить к отделке и въехать и жить в доме. Не секрет, что если, в случае с земельным участком, человек может ждать ввода в эксплуатацию сетей и инженерного обеспечения, то с таунхаусом, поскольку это, как правило, это первое и единственное жилье, для людей важно, чтобы все коммуникации функционировали на момент заселения. «В поселке «Суханово парк» цена за последние два года увеличилась в два раза, в «Бристоле» тоже приблизительно в два раза по мере того, как инженерия становилась все более и более готова», - добавляет Валерий Мищенко (Kaskad Family).

Успешные проекты

Эксперты согласны с тем, что далеко не все загородные поселки, включающие таунхаусы одинаково успешно продаются. Сэкономив на каких-то важных характеристиках, застройщики теряют покупателей и наоборот, предугадав тенденции рынка, параметры спроса им удается увеличить продажи. По словам Валерия Мищенко (Kaskad Family), быстрыми темпами развивается проект компании «Апрелевка Таун». Только за последние полгода было реализовано 75% таунхаусов. Эксперт признался, что секрет успеха очень прост: проект располагается на Киевском шоссе и до него легко доехать по отличному шоссе, здесь применяются материалы отличного качества, современные технологии строительства таунхаусов. Привлекает и ценовая политика: секция площадью 105 кв. метров с земельным участком 2 сотки стоит 3,9 млн. рублей.

В числе проектов, предлагающих хорошее качество по приемлемым ценам в радиусе до 25 км от МКАД Сергей Мигунов (ГК «КОНТИ») отметил такие проекты, как: «Лесные поляны» (2 км от МКАД по Калужскому шоссе), где цена жилплощади в таунхаусах составляет – от 45 тыс. руб. за 1 кв. м.;«Теплый стан» (4 км от МКАД по Калужскому шоссе) – от 6,5 млн рублей за таунхаус при средней площади 175 кв. м. с земельным участком 1,5-2 сотки, (35 тыс. руб. за 1 кв.м); «Завидное-2» (5 км от МКАД по Каширскому шоссе) – таунхаусы площадью 200 кв.м. с земельным участком в 2 сотки по цене от 7,5 млн. рублей, (38 тыс. руб. за 1 кв м.); «Бристоль» (7 км по Киевскому шоссе) - таунхаусы площадью от 87 до 240 кв. с земельными участками 1-4 соток, цена таунхаусов в этом проекте 5,5-11,5 млн. рублей. В аналитическом центре www.irn.ru нам назвали самый дешевый проект на бюджетном направлении – это поселок Бельведер (25 км по Ярославскому шоссе). Здесь таунхаус площадью 80-120 кв. м на 1,5 - 2,5 сотках земли можно было приобрести за 0,69 – 1,4 млн руб.

Впрочем, экономический кризис заставил покупателей приобретающих недвижимость соблазняться не только низкой ценой предложения, но и смотреть на другие не менее важные характеристики загородных поселков. Как отметила Татьяна Алексеева (Vesco Consulting), при прочих равных условиях, включающих продуманную инфраструктуру, центральные коммуникации и местоположение поселка, важным критерием выступает степень готовности поселка, в котором продается такое жилье. «Сегодня количество таких поселков стремительно сокращается в результате продолжительного отсутствия инвестиций в загородное строительство в период экономического кризиса», - заключает эксперт.

Версия для печати
« 2012 г. »
« Апрель »
ПнВтСрЧтПтСбВс
      1
2345678
9101112131415
16171819202122
23242526272829
30      






   Рейтинг@Mail.ru