Ипотека, Ипотечное кредитование - www.ipodom.ru     


Михаил Зарубин: Мы строим эконом-класс, который нужен всегда

30.11.2009 17:20 - раздел: Новости недвижимости: Санкт-Петербург

Желание властей снизить стоимость «квадрата» приведет к появлению крупных девелоперских корпораций. Почему до кризиса многие строители занимались девелопментом и почему сейчас это не выгодно, рассказывает генеральный директор ЗАО «47 Трест» Михаил Зарубин.

– Как отразился кризис на деятельности компании?

– Рынок недвижимости сегодня – это «впадина», синусоида в развитии. Я не считаю, что такое положение является сугубо последствием кризиса в Америке. Думаю, что это просто трагическое совпадение, и кризис у нас в России все равно грянул бы. Мировой же кризис напугал людей еще больше, поэтому и покупательский спрос резко уменьшился.

Трест не возводит элитного жилья, жилья премиум-класса. Мы строим эконом-класс, который нужен всегда и при любых экономических ситуациях. Ведь жизнь идет: кто-то разводится и надо разъехаться, кому-то необходимо расселиться, кому-то взрослых детей отселить – в общем, никуда не деться от бытовых и жилищных проблем. Спрос на жилье эконом-класса всегда был, есть и будет.

Вы не поверите, кризис в строительстве всегда. Кто-то плохо сделал документацию – остановка, кто-то некачественно выполнил работу – опять остановка, затянули с экспертизой – остановка. Это относится к стройке. А то, что происходит сейчас, – это снижение покупательского спроса и отсутствие денежных средств.

Конечно, это влияет на строительство. Спасибо власти, она пытается вдохнуть денежные средства путем покупки квартир для города и договоренностей с банками.
Сегодняшний кризис связан только с покупательским спросом, и собственно в работе строителя он ничего не меняет. Нас, строителей, постоянно путают с девелоперами или – как раньше говорили – с заказчиками. Это принципиально неправильно: есть заказчики строительства и есть исполнители (те, кто непосредственно строит). Так вот мы – исполнители. То, чем приходится заниматься мне, профессионалу-строителю, и моим строителям-гвардейцам, это – от плохой жизни.

Я должен заниматься профессиональными делами, как это было в прежние времена, чаще бывать на стройке, видеть, как идет строительство, принимать решения, делать замечания, вносить какие-то коррективы. Как у руководителя, у меня нет времени для решения вопросов заказчика, поэтому мой первый заместитель занимается вопросами заказчика, а я – исключительно вопросами строительства.

– Вы сказали, что девелопмент – это не ваша стихия. Аналогичного мнения придерживаются многие другие руководители строительных организаций. Почему вы им все-таки занимаетесь?

– Девелопмент – это реальная необходимость. Если ты заинтересован, чтобы бригады не развалились, должна быть постоянная и безостановочная работа. Закончили в одном месте, и уже следующий объект для работы должен быть готов. Сейчас, когда строитель попал в зависимость к заказчику, чтобы получить заказ, необходимо еще выиграть торги. Я же не могу сказать людям: вы тут посидите немного, а как тендер выиграем – сразу приступим к делу. Посидеть-то кто-нибудь, может, и посидит, но большая часть из них уйдет. Именно это – главная причина того, что мы занимаемся девелопментом.

– То есть основная причина перехода строителей в девелопмент – то, что рынок генподряда не понятен?

– Рынок понятен, но когда ко мне приходит заказчик и предлагает построить дом за сумму, которая намного ниже реальных затрат… Мне что делать? Я же не могу себе в убыток работать? И генподряд тут ни при чем.

– А почем сейчас девелоперы хотят получить построенный дом?

– По-разному. Кое-кто, услышав слова премьер-министра, изъявляет желание строить по 30 тыс. руб. за кв. м, причем с полной отделкой. Я так не могу, у меня никак не получается 30 тысяч за «квадрат».

Если на сегодняшний день государство говорит, что дороже 30 тыс. руб. за кв. м жилья не надо, пусть поставит эту планку, вот тогда и узнаем, сколько на рынке строительных компаний останется.

– Вы говорите о жилье, которое закупается государством?

– Нет, я говорю обо всем жилье, планка для всех одинаковая.

– Но ведь Группа ЛСР, точнее, домостроительный комбинат «Блок», взялся за заказ в Осиновой Роще со стоимостью 29 тыс. руб. за кв. м.

– Ну, во-первых, этот проект реализуется в области…

– Осиновая Роща – это же город и городская земля?

– Нет, это областная земля, правда, принадлежит военным. Дальше: у ЛСР есть два своих комбината – Гатчинский и «Блок», где на разных стадиях можно прибыль чуть-чуть занизить, но поднять ее за счет объема работ. Объем строительства в Осиновой Роще – 350 тыс. кв. м. Для меня Гатчинский домостроительный комбинат ставит свою цену на поставку панельных конструкций для дома, например, 28 тыс. руб. за кв. м. Плюс к этому строительно-монтажные работы и остальное. В результате – у меня ноль прибыли.

Я не произвожу строительные материалы, я их покупаю, а они производят. Ко мне привозят щебень с накидкой в 20%, а к ним – с 5% прибыли. Вы скажете, что таким образом и надо строить, дешевле получается. Но тогда нужны крупные вертикально интегрированные корпорации и контроль за их деятельность со стороны государства. Как только разбиваем строительство на отдельные производства – цена неминуемо поднимается.

– Тогда возникает дилемма. Допустим, Группа ЛСР захочет захватить рынок – у них есть определенное количество участков, они могут, в принципе, строить по 30 тыс. руб. за кв. м, а продавать – по 35–40 тыс. В таком случае все остальные строители могут уйти с рынка?

– Конечно, нет. Строители идут параллельно с ними, на все объемы строительства их мощностей может и не хватить. Если бы в городе были два-три крупных заказчика, то мне как строителю не понадобилось бы бегать и искать, что бы еще построить. Многие строительные фирмы, работающие сейчас на рынке, образовались в кабинете, поэтому у них нет никакого опыта, а у нас – огромный опыт работ «в поле». Я сторонник того, чтобы быть привязанным к корпорациям или концернам, вести при этом еще какой-то один вид работ (фундамент, кирпичную кладку), то есть – быть в связке, работать по графику и знать, что сейчас мы, например, заканчиваем этот дом, а следующим будем строить вот тот, чтобы имелись перспектива и определенный план действий.

– То есть рынок доступного жилья, при котором цена квадратного метра достаточно небольшая, – это рынок крупных компаний? Но не станут ли они тогда монопольно владеть рынком строительства?

– Для этого есть федеральная антимонопольная служба.

– Таким образом, в нынешнем своем виде на строительном рынке слишком много игроков. По вашей оценке, сколько компаний может уйти с рынка?

– Сегодня, говорят, на рынке около двух тысяч компаний, а я их не вижу. Реальных структур, которые действительно работают на строительном рынке, которые строят дома, – около сотни. Это заказчики. В прошлом году их было 124. Это и есть максимально высокая цифра. А где остальные 1 900? Я так понимаю, если они сегодня занимаются разной деятельностью, то уже называют себя строительной компанией. А тех, кто строит и сдает жилье, – их не так много.

– Многие эксперты говорят, что цену на жилье можно снизить, уменьшив отчисления застройщиков на инфраструктуру. По вашей оценке, сколько ежегодно город получает в виде подобных отчислений?

– В прошлом году построили 3 млн кв. м, отчисления на инфраструктуру с этой суммы – примерно 20%.

Подобные средства могут идти и в бюджет, и на внебюджетные счета – не это главное. Должно быть все прозрачно: на эту статью получены средства от заказчиков за инфраструктуру, мы ее расходовали на такие-то цели. Все понятно, ясно, четко.

Третьего декабря начнется очередной съезд строителей. На съезде нужен четкий и ясный отчет о том, что было сделано, сколько построено, сколько собрано с нас денег на инфраструктуру. На эти средства построено то-то, не израсходована такая-то сумма. Это деньги покупателей квартир, потому здесь нужна ясность.

– То есть пятая часть от проданных домов – это плата за инфраструктуру?

– Примерно такая цифра. И по этим деньгам должен быть строгий отчет, где построена школа, поликлиника или отделение милиции.

– Зимой и весной этого года строители жаловались на почти полное безденежье – квартиры не продавались, банки не давали кредиты. Сейчас, если посмотреть по банковским пресс-релизам, количество кредитов, выданных застройщикам, растет. То есть взаимоотношения между строителями и банками наладились?

– Во всем мире банки дают кредиты под 0,5%, у нас по-другому – только Центральный банк требует за кредит 12%. Тогда я задаю вопрос: у банков есть и свои деньги, они же могут их под более низкий процент давать? Хорошо, пусть возьмут 2% маржи, плюс комиссия, еще что-нибудь. Ну, хотя бы 15%. Если хотят проверить, куда деньги будут вложены, – в строймонтаж или куда-то отправлены, пожалуйста. Если же использованы на цели, которые не оговаривались заемщиком, то пусть поднимут ставку. Есть договор, и в нем можно все это отразить и предусмотреть.

По словам банкиров, строители находятся в зоне риска, поэтому банк ужесточает правила, но и они еще не отработаны, несмотря на требования власти. Я не первый день в этом бизнесе и прекрасно понимаю, что ни одна организация, а тем более строительная, банку вообще не нужна. Зачем им с нами работать? Морока одна. Сумма небольшая, вот если бы миллиарды…

– Тем не менее ситуация на рынке налаживается? Что будет с рынком в следующем году?

– В 2010 году положение вряд ли кардинально изменится, никаких особых улучшений у нас не предвидится, в январе будет ежегодное затишье, как я его называю, и минимальный спрос – у кого-то лучше, у кого-то хуже, кому-то, может, реклама поможет.

Но такая специфика строительства была и вчера, и позавчера. Если хочешь работать на себя и на благо города – запасайся терпением и продолжай работать!

Павел Никифоров

Версия для печати
« 2009 г. »
« Ноябрь »
ПнВтСрЧтПтСбВс
      1
2345678
9101112131415
16171819202122
23242526272829
30      






   Рейтинг@Mail.ru